中古住宅を購入する際に重視する点
中古住宅を購入する際に重視する点は、「エリア」「広さ」「価格」などがあると思われるますが、他には以下の点に着目する必要があります。
① 耐震性
② 火災時の安全性、避難のしやすさ
③ 耐久性
④ 快適性
⑤ 明るさ、開放感
⑥ シックハウス
⑦ 静かな環境
⑧ バリアフリー性
⑨ 防犯性
⑩ リフォームのしやすさ
特に見るべき点「耐震性」
現在では、阪神淡路大震災や東日本大震災を経験し、日本全国で住まいの耐震性を重視する人が増えました。特に、中古戸建て住宅の耐震性で大切なポイントは、「建築の時期」「維持管理状態」「構造の強さ」です。
「建築時期」は何年以降？
1981年6月1日以降に確認申請を取得し建てられた物件は新耐震基準で建てられており、一定以上の耐震性を持っていると考えられています。また、2000年にも大きな耐震基準の改訂があり、ここを境に木造戸建て住宅の耐震性がさらに向上しています。
なので、中古戸建て住宅は、1981年以降の物件、さらに2000年以降の物件は比較的優位となっています。
「維持管理状態」でわかる家の状態
構造体の状態
住まいの耐久性は、目に見えない部分での配慮が影響します。例えば木造住宅では、柱、梁、土台など主要構造部の木材がよい状態を保てているかがチェックポイントになります。
・風通しの確保のため、床下や屋根裏に換気口が適切にとってあるか
・床下の土台のシロアリ対策や防腐処理が施してあるか
・時間の経過とともに再処理をしているか
、などの点が重視されます。
断熱性の状態
建物の断熱性は、暮らしの快適性や住まい手の健康、夏冬の光熱費に大きな影響を与えます。
少し前の木造住宅では無断熱のものや断熱が不十分な家もあります。結露やカビが発生している中古木造住宅では、壁の中も腐っている可能性があります。
リフォームはし易さ
昔からある木造在来工法で建てられた住宅なら、比較的リフォームがしやすいです。壁で家を支える2×4工法の木造住宅だと壁を取り払ったり窓の位置を変えたりする大がかりなリフォームが難しいケースもあるのでご注意ください。
木造以外の独自の工法で建てる住宅メーカーの物件の場合、リフォームも同じ会社にしか頼めないなど、しばりがある可能性もあります。
最もやっかいなのは違法建築物や、完成後の完了検査を受けていない家です。それらに該当すると、もし大がかりなリフォームやリノベーションをしたいと思ったときに、できない可能性もあります。
「構造の強さ」がわかる耐震診断
最近は、自宅を購入する際に耐震性にこだわる人が増えています。そして、安心して住める中古住宅を選ぶ時に役立つのが、建築士など専門家が事前にチェックする「耐震診断」サービスです。
耐震性の基本
木造住宅の場合、壁の数や強さ、バランスのよい配置が耐震性を決める要素となります。
中古住宅の耐震診断では、間取り変更で壁が取り除かれていないかどうかが、重要なチェック項目になります。耐震性と聞けば、多くのひとは、柱や梁、基礎などに注目しがちで、壁についてはあまり関心が払われてないケースがあります。
ただ、リフォームで間取りを変える時に、壁の数を減らすケースもあります。
そして、修繕履歴を把握するため、事前に建物の施工時や改修時の図面を確保しておくことが求められます。住宅の耐震性を調べる「耐震診断」は、住宅の設計図を基に柱や梁などの構造を確認し、その上で、基礎や柱の劣化状況を調べて耐震性能を計算します。
診断の方法
柱や梁、壁の劣化などを目視する「一般診断」、建物を一部こわしながら調査する「精密診断」があります。
・一般診断の目視で、壁のひびなど不具合があると、雨水が入り込み、耐久性の劣化につながります。
・精密診断は建物の内外装をはがして接合部の様子を直接確認していきます。
劣化した木材の様子を部材ごとに評価し、建築基準法で義務づける建物の耐震基準には、1981年5月までの着工分まで適用する「旧耐震基準」と、1981年6月以降に着工した建物に対する「新耐震基準」があります。新基準は大きな地震も想定しており、中級クラスの地震にとどまった旧基準より厳しです。また、2000年の建築基準法改正によってその年の6月以降に着工した木造住宅は、柱や梁の接合部分を金属で固定することが義務づけられています。
旧基準で建てられた中古住宅は、新基準に基づいて耐震診断をする必要があります。専門家が、図面を基に壁の配置が適正かどうかを判断します。専用ソフトを使い、基準を満たすために必要な壁の配置などを算出しますので耐震診断をするメリットは大きいです。
耐震診断によって建物の耐震性のほか、どの程度の補強が必要か、目安がわかるので修繕の内容や優先順位を把握できます。リフォームを依頼するとき、施工会社の提案が適切かどうかを見極めるのに役立ちます。
耐震診断は住宅建設やリフォーム業とは一線を画し、住宅診断を専業とする会社が担当することが多いです。国土交通省が所管する耐震診断資格者などの資格を持つ建築士などの専門家が対応します。依頼先を選ぶ際は、受注実績や住宅建築に関する実務経験が重要になります。
耐震診断の相場
マンションの場合、延べ床面積1㎡あたり1,000～3,000円程度が多いです。改修にかかる費用は、木造一戸建ては建物全体で100万～150万円程度です。また、補助金を出す自治体も多いので、一度確認することも有効です。
耐震基準に適合することを示す「耐震基準適合証明書」があれば、住宅ローン減税を受けられるメリットがあります。また、安心して住むためには耐震診断のほか、住宅診断も有効です。
大手ハウスメーカーの動き
まず大前提の話として、マンションにくらべて、戸建住宅は高価で、上物の価値下落（減価償却）のスピードも早く、マンションと比較して戸建ては転売しにくく、流動性が低いということになります。ただ、戸建て住宅でもある程度の築年数の既存物件であれば値ごろ感があり、リノベーションにより価値の回復がなされれば流動性を高められる可能性は十分にあります。ただ、問題はこの図式にはまる物件はそれほどないといことです。
その為、戸建再販は成立させにくいのが現状です。特に不動産売買の経験の浅い工務店がリスクを追ってまで取り組むべき事業ではないと考えられます。
しかし、大手ハウスメーカーには自社物件の買取再販という手法があります。個性的で魅力のある家をつくっていることが前提ですが、ブランドが確立しているハウスメーカーだと、自社の顧客に対して確実にアピールできるからです。
また、10年後であれば、2000年以降に建てられた建物が中古市場に大量に出回るようになっているため、今よりもコストメリットが出やすくなっているはずです。
大手ハウスメーカーの中で買取再販の実績が多いのは、大和ハウス工業、ミサワホーム、住友林業、積水化学工業などがあげられます。
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